Пригород успешно догоняет столицу по количеству новостроев. Осенью 2014-го, по данным портала ЛУН.ua, квартиры предлагались в 205 околостоличных жилых комплексах (74 сданных в эксплуатацию и 131 строящийся). В Киеве же в конце октября, по данным ИАП «Столичная недвижимость», были открыты продажи в 127 жилых комплексах-новостройках. Пригород сильно выигрывал за счет демократичных расценок, правда, сейчас начал их постепенно повышать.
ГДЕ СТРОЯТ
Самые активные направления пригородного высотного строительства, как и спрос на дачи и дома, связаны с трассами, поскольку вопрос, как добраться до столицы, остается одним из основных при выборе места жительства. Поэтому лидируют Киево-Святошинский район и варшавское направление, Одесская трасса, а также броварское и бориспольское направления. Согласно базе ЛУН.ua, больше всего новостроек — в Ирпене (68 площадок разной степени готовности). На втором месте — Вишневое (18), затем — Буча (14), Софиевская Борщаговка (13). В Броварах и Борисполе — по восемь новостроек, в Вышгороде и Ворзеле — по семь.
При этом, по наблюдениям директора проектной группы «Архиматика» Александра Попова, объем строящегося жилья в пригороде Киева уменьшился примерно на 20% по сравнению с прошлым годом. «В основном приостановились работы на объектах в начальной стадии строительства, где еще не были выставлены на продажу квартиры. Застройщики стараются сегодня концентрировать максимум финансовых ресурсов на тех объектах, в которые проинвестировали деньги покупатели», — поясняет он.
В то же время, отмечает эксперт, интерес инвесторов переместился в сторону жилья, готового на 60–90%, тогда как еще год назад покупатели готовы были приобретать квартиры в объектах надежных компаний даже на стадии «котлован». Поэтому о начале продаж заявляют только компании, достроившие дома до уровня, удовлетворяющего ожидания инвесторов. «Через полгода, когда уровень строительной готовности многих домов достигнет 50–60%, можно будет наблюдать увеличение предложения», — убежден Александр Попов.
СТАВКА НА ЭКОНОМ-КЛАСС
Основное отличие пригородных новостроек от столичных — доминирование эконом-класса. Бизнес- и премиум-сегмент представлены единичными высотными проектами. При этом предложение дешевле столичного. В Киеве средняя стоимость квадрата в новостройке в конце октября составляла 15,9 тыс. грн/кв. м, (в эконом-классе — 11,2 тыс. грн/кв. м, в премиум-сегменте — 26,6 тыс. грн), в пригороде — 8,6 тыс. грн. «В среднем в уже построенных жилищных комплексах она составляет порядка 10 тыс. грн за кв. м, а в строящихся — порядка 8 тыс. грн», — уточнил «Вестям» коммерческий директор ЛУН.ua Андрей Мима. Разброс цен в пригороде тоже значителен — от 6 до 26 тыс. грн/кв. м, поэтому считать критерий стоимости показательным при определении надежности застройщика и качества его работы эксперты не рекомендуют. Но называют нижнюю грань — 5 тыс. грн за квадрат. «Если предлагают дешевле 5 тысяч даже на уровне котлована, надо тщательно, а лучше со специалистами, изучить проект, его историю и риски», — посоветовал «Вестям» управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
ТАУНХАУСЫ ПРОТИВ ВЫСОТОК
Альтернативой высотному строительству эксперты видят развитие таунхаусов и коттеджных городков. Пока квартиры в новостроях в пригороде дешевле и столичных квадратов, и коттеджей. Однако новые технологии могут изменить это соотношение. «Уже сейчас дом в 70 кв. м в коттеджном поселке, построенный по канадской технологии, стоит около 45 тыс. у. е. Это с шестью сотками земли, а по цене сравнимо с квартирой в высотке в пригороде», — привел пример Михаил Артюхов.
ЗАМАНИВАЮТ АВТОНОМНОСТЬЮ
Плюсом новостроек пригорода является то, что они обычно размещаются на земельных участках, которые позволяют создать отличную инфраструктуру: придомовую территорию с полноценными зонами отдыха для жильцов, достаточное количество парковочных мест, дополнительные преимущества в виде мини-приусадебного участка — террасы для квартир на первых этажах.
Кстати, квартиры на первых этажах «с палисадником, он же сад-огород» находят своих покупателей, к примеру, в курортном Ворзеле. А вот в городах-спутниках первые этажи застройщики проектируют под коммерческое использование. К примеру, в ЖК «Столичный» (Васильков) в уже заселенной первой очереди на первом этаже разместились стоматология, парикмахерская, продуктовый магазин, а также актуальные для новоселов магазины стройматериалов, обоев, штор.
Но главное отличие пригородной недвижимости от столичной — ориентация на автономию. Если городские жилые комплексы, как правило, подключают к городским инженерным сетям, то в пригородных застройщики стараются снизить зависимость от централизованных поставок воды и тепла. Многие ЖК самостоятельно обеспечивают себя водой (бьют свои скважины), почти все монтируют автономную систему отопления в квартирах с установкой двухконтурного газового котла (такая система позволяет жильцам самостоятельно регулировать потребление газа и рассчитываться только за поставленные услуги отопления и подачи горячей воды).
Более того, автономность становится одной из завлекалочек для инвесторов. Например, застройщики ЖК «Затишний двiр» (Бобрица) обещают тем, кто решится купить у них квартиру до конца года, подарить итальянский двухконтурный газовый котел.
ДЕРЖАЛИСЬ ДО ОКТЯБРЯ
Как рассказали «Вестям» в службах продаж застройщиков, цены они держали до последнего, а некоторые и до сих пор не повысили. Так, в Буче, в ЖК «Алые паруса» утверждают, что с начала года условий продаж еще не меняли. «Беспроцентная рассрочка при условии 30% взноса. Квадрат пока стоит 7,9 тыс. грн, решения о повышении цен не принимали», — рассказали в службе продаж.
Только на прошлой неделе подняли цены в ЖК «Столичный» (Васильков). В достроенной секции цены выросли с 9,5 до 12 тыс. грн за квадрат. «Но это уже готовая квартира, со всеми документами, подключенным газом, отоплением. Плати — и живи», — сообщили в отделе продаж.
Для строящейся второй очереди (срок сдачи — I квартал 2015-го) изначально более низкую цену повысили не так сильно — с 7,5 до 8,5 тыс. грн за квадрат. Единственное но: все квартиры продаются только при стопроцентной оплате, рассрочек застройщик не предлагает.
На заметку Как купить в Киеве однокомнатную квартиру
С 17 ноября в компании ГАЛС повысили цены для строящегося комплекса в Бородянке — с 5 тыс. до 6,5 тыс. за кв. м, но пока оставили без изменения цены в уже готовом комплексе Grand Resort (Ворзель). «Там есть еще квартиры. Беженцы довольно часто ими интересуются, у нас же практически курорт, — рассказали в компании. — Но сделок не было. Квартиры крупногабаритные, например двушки — по 80 метров. Выходит дороговато — по 60–65 тыс. у. е.»
В ЖК «Спутник» (Гатное) признались, что осенью вопрос, повышать/не повышать цены, обсуждается каждые две недели, поскольку для расчета рассрочки в компании применяют фиксированный курс, если оплачено более 50% суммы. «В пятницу люди звонили, я им советовала прийти и заключить договор, пока у нас условный курс 10,5 грн/$, с понедельника повысим до 10,8 грн/$», — рассказала нам менеджер отдела продаж. Сейчас цена квадрата в комплексе 7,8–8 тыс. грн и действует акция: при стопроцентной оплате однокомнатной квартиры скидка 500 у. е., двухкомнатной — 1000 у. е.
ПРОБЛЕМНЫЕ ОБЪЕКТЫ
У некоторых пригородных проектов есть сложности, о которых эксперты предупреждали еще в конце весны. Например, «Мисто-сад» обещает построить практически новый город в 50 тысяч жителей на участке в 110 га. «Они строят дома, и заселяют, и активно рекламируют себя… Но у застройщика документально подтверждены права лишь на небольшую часть земли из этих 110 га, поэтому реализация проекта при всех остальных условиях может застопориться, она зависит от доброй воли местной власти», — объяснил «Вестям» Михаил Артюхов.
Есть проблемы и с комплексами «Билдгрупменеджмент» (Ирпень), которая весной сменила руководство. «В «БГМ» сейчас сложная ситуация, вызванная конфликтом между «старыми» и «новыми» собственниками компании. На сегодняшний день стороны конфликта поделили между собой объекты строительства таким образом: на ЖК «Киевский» и «Янтарный» сейчас заправляют новые директора, а ЖК «Суворов» и «Киевский»(2 линия) остались у «старого» руководства. Так как собственники расходились не по-доброму, неудивительно, что возникла неразбериха с документами. В частности, оригиналы многих документов (в том числе, договоров с инвесторами) новому руководству переданы не были, что может негативно сказаться на покупателях квартир», — рассказал «Вестям» юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александр Босенко.
Инвесторы «БГМ» уже обращаются за помощью к юристам. К примеру, первая очередь ЖК «Киевский» введена в эксплуатацию в конце 2013-начале 2014, но многие покупатели не могут получить право собственности на квартиры. «Когда пришло «новое руководство», они потребовали от инвесторов доплату за лишние квадратные метры по новому курсу доллара, хотя в договорах был предусмотрен фиксированный курс доллара. Причем, коснулось это требование даже тех, кто выплатил 100% стоимости недвижимости. На основании этой якобы недоплаты, «новое» руководство не регистрирует право собственности на квартиры. Я рекомендую признавать право собственности через суд», — резюмировал Босенко.